2011.04.25 건설시장 및 금융조달 안정화를 위한 토론회 (한국건설산업연구원)

(자료 카텍리 참고)

1. 일  시 : ‘11.4.25(월), 14:30∼16:30

2. 장  소 :건설회관 3층 대회의실

3. 주  최 : 대한건설협회·한국건설산업연구원

4. 후  원 : 국토해양부

5. 프로그램 

  □ 개회사 

  □ 주제 및 발제자 

   ㅇ 건설시장 및 금융조달 안정화를 위한 토론회 

     - 최근 PF사업 등 건설시장 동향과 문제점 진단 및 발전방안 모색 

       (김현아 한국건설산업연구원 연구위원)

  □ 토  론 

    - 사    회  : 이상한 한성대학교 교수

    - 토 론 자

     · 이문기 국토해양부 건설경제과장 

     · 이현석 건국대학교 교수

     · 김병욱 미래에셋증권 본부장

     · 김  진 서울시정개발연구원 연구위원

     · 김기정 한독건설(주) 이사

1.단기적 대응방안

① 유동성 지원

(앞부분 생략)

◦ 아울러 추진이 사실상 중단되어 있는 공모형 PF사업에 대해서도 이를 정상화 시킬 수 있는 컨트롤 타워로서의 정부의 역할이 추가되어야 함.

— 대한건설협회·한국건설산업연구원의 조사결과에 의하면 현재 공모형 PF사업의 부진요인으로는 경기적 요인과 제도적 요인이 함께 작용하고 있는 것으로 조사되었으며 향후 공모형 PF사업을 정상화시키기 위해서는 토지비 부담 완화 및 사업계획변경이 필요하다고 응답한 비율이 가장 높았음(응답자의 70%).

— 그러나 공모형 PF사업은 개별법에 의해 발주기관이 자체적으로 추진하는 사업이라 사업의 책임논란을 둘러싼 분쟁과 마찰을 자체적으로 해결하기 어려운 구조임. 따라서 이를 해결하기 위해서는 제3의 조정주체가 절실함.

— 정부주도로 관계부처 TF팀을 구성 및 실태조사 후 수익성 있는 사업에 대한 협약변경 등 사업여건을 개선하는 자구책 마련이 시급함

※ 단, 사업협약 변경시 사업완료 후 개발이익을 정산하여 특혜시비 우려 배제

— 공모형 PF사업의 계획적 추진 및 관리를 위한 관계법령 제정이 필요함.

· 개발계획의 중복성 탈피, 지역의 적합성 등을 고려한 광역적 차원에서의 공모형 PF사업의 계획적 관리를 위해서는 근거 법률 및 담당 조직의 설립이 필요함.

※ 현재 사업 추진 과정에서 나타나는 다양한 문제점을 종합적으로 조정․관리하기 위해서는 가칭「공모형 PF사업에 관한 법률11)」을 제정하는 것이 바람직하다고 판단됨.

② 제도 및 시장 여건 개선

◦ 리츠, 펀드 등 간접투자기구의 세제혜택 확대를 통한 부동산간접투자기구 활성화

— 개발업자가 소유의 의사가 없음에도 취득세 부과는 불합리하므로 세제지원 확대(리츠, 펀드 취득세 30%→50%)

— PFV 및 리츠(REITs) 관련 출자 제한규정 완화 및 대출형 REITs 허용 및 공모형 부동산 펀드 활성화

※ PFV출자 활성화를 위해 은행(15%)의 타회사 출자제한 규정 완화

※ REITs 1인당 주식소유비율 완화(35%)하여 기관투자가 등 투자 활성화

2. 중장기적 대응방안과 정책과제: 부동산 시장과 금융시스템 선진화

◦중장기적으로는 금융권이 건설기업에게 다양한 형태의 보증을 요구하는 관행을 근절시켜야 할 것이며 대형 시행사 육성, PF전문보증기관 활성화,사업평가 시스템 선진화, 투자은행(IB) 육성 등 전반적인 부동산 금융시장의 선진화 작업이 요구됨.

— 자본조달 구조를 근본적으로 변화시키기 위해서는 부채(Debt)가 아닌 지분(Equity)성격의 자금이 반드시 필요함.

— 초기에 일정 수준의 Equity가 확보되어야만 이를 기반으로 개발사업자와 참여자와의 재무적 절연이 가능함.

— 이를 위해서는 다양한 형태의 파트너쉽 구조, 금융권의 지분투자 활성화 유도 등이 필요함.

— 또한 자기자본조달을 보완하는 방법으로 메자닌 파이낸싱을 고려해 볼 수 있음.

◦그럼에도 불구하고 최근 나타나고 있는 부동산개발 PF의 문제점은 주택시장의 여건과 제도적 변화 없이 단기간에 전환시키기는 사실상 어려움(초기 투자 자본 시장의 확대, 금융권 및 건설사의 마인드 변화가 단기간에 이루어지기는 어렵기 때문).

— 따라서 부동산 금융시장 선진화를 시장에 그냥 맡겨두는 것보다 국토부·금융위 등 정부가 공동으로 참여하여 「중장기 건설 및 부동산 금융선진화 5개년 계획 」등을 수립하여 추진할 필요가 있음.

— 아울러 시장이 자유롭게 공급과 수요를 결정하는 자율성을 키울 수 있도록 불필요한 시장규제를 정상화 하는 작업이 요구됨.

12) 메자닌 파이낸싱(Mezzanine Capital 또는 Mezzanine loan)은 재원의 성격이 자기자본과 타인자본의 중간적인 성격을 가진 재원을 의미함. 원래 메자닌(Mezzanine)은 건물의 1층과 2층 사이에 있는 라운지 등의 공간을 의미하는 이탈리어로, 메자닌파이낸싱은 대출이 담보와 신용 사이에 있다는 뜻에서 차용된 것임. 즉, 메자인 파이낸싱은 저당권을 담보로 하지 않고 선순위 loan 보다 후순위 파이낸싱을 의미함. 메자닌 파이낸싱은 처음 기술력이나 성장성은 있으나 담보가 부족해 자체적인 신용으로 자금조달이 어려운 벤처기업 및 혁신형 중소기업의 경우 제3자에 의한 자본참여로 소유권 상실의 우려를 최소화하면서 양질의 자금을 조달할 수 있도록 하기 위해서 도입됨