2012-04-04 공모형 PF사업의 이해와 주요 이슈 KB Daily 지식 비타민
(성남 판교 pf 사업 구글 검색)
[PDF]: 공모형 PF사업의 이해와 주요 이슈 - KB금융지주
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2012. 4. 4. - [벼랑끝에 몰린 공모형PF사업] 비싸게 산 부지가 걸림돌…2008년 금융위기로 사업성이. 나빠지고 .... 성남판교복합단지PF사업(알파돔씨티). 48,000.
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□ 공모형 PF사업의 개념
○ ‘공모형 PF사업’이란 공공부문이 보유하고 있는 부지에 공공과 민간이 공동으로 출자하여 개발하는 민관합동방식의 개발사업
·개발사업을 수행할 민간 사업자를 공모· 선정하고, 공공부문과 민간부문이 공동으로 출자하여 프로젝트 회사(SPC)를 설립한 뒤 자금을 조달
·영국이나 일본 등 선진국에서 활용하고 있는 민간참여형 공공사업 방식의 변형된 형태로 PF사업에 대한 총괄적 근거법령은 없으며, 관계 법령에 산재한 개별 조항 에 의거 시행1
1 「 택지개발촉진법 」 제 7 조 제 1 항 제 4 호 , 동법 시행령 제6조의 2(공공.민간 공동 택지개발사업의 시행요건), 제6조의 3(공공· 민간 택지개발사업의 시행절차),「도시개발법」제1조(시행자 등) 등 민간
[그림 1] 공모형 PF 사업 추진 절차 / 자료: 한상현(2010),「공모형PF 사업의 개선방향에 관한 연구」, 학위논문(석사)
○ 대형 복합시설의 적기 공급 및 계획-시공, 관리 체계의 일원화를 통해 도시개발의 효율성을 도모하기 위해 도입
·기존 대규모 공공택지 지역 내 상업시설 부지가 분할 매각됨에 따라 계획적 개발이 이루어지지 못하고, 상업시설의 입주가 늦어지면서 생기는 문제점 보완
·공모형 PF사업은 1민간의 자본과 아이디어를 활용해 창의적이고 입체적인 개발가능, 2복합기능을 담당하는 전략시설 유치에 유리, 3공공의 사업참여로 사업리스크 감소 및 초기부담 완화4 대규모 부동산 개발에 대한 노하우 습득 등이 장점
○ 대부분의 공모형 PF사업은 2004년 법인세법 개정 이후 프로젝트파이낸싱투자회사 (PFV) 구조로 추진
·PFV는 각종 개발사업 추진시 자본금 50억원 이상, 금융기관 5% 출자, 별도 자산 관리회사 구성 등의 요건을 만족할 경우 세제 혜택(2012년말까지 적용 예정) ※ 세제혜택 내용 : 취등록세 50%감면, 사업이익 90% 배상시 법인세법 감면, 대도시내 부동산등기시 등록세 3배 중과 배제
[그림 2] 공모형 PF 사업구조 / 자료: 한상현(2010),「공모형PF 사업의 개선방향에 관한 연구」, 학위논문(석사)
□ 추진 현황
○ 공모형 PF사업은 2001년부터 시작되었으나 본격화되기 시작한 것은 2006년 이후
·2006년 4개 사업이 발주되며 처음으로 10조원 규모를 넘어섰으며, 2007년에는 8개 사업 46.6조원으로 급증
○ 공모형 PF사업은 2008년 금융위기 이후 사업 추진이 지연되고, 사업이 유찰되면서 대부분의 사업이 진행에 어려움을 겪음
·금융위기로 인한 경기침체로 자금조달이 위축되고 건설사와 금융권의 이견 속출
·또한 공모형 PF 사업이 대부분이 수도권에 집중되어 있어 2007년 이후 수도권의 주택경기 침체의 영향으로 사업성이 크게 악화
○ 금융위기와 주택경기의 침체가 직접적인 원인이나 사업의 구조적인 문제점도 노출
·입찰자 선정시 토지가격 중심의 평가체제로 인해 토지비 상승
·건설사의 경우 경기호황기에 무리한 사업수주를 통한 양적 성장에 치중함으로써 경기변동 리스크에 취약
[그림 3] 공모형 PF사업 발주 현황 / 자료: 대한건설협회. 조선일보(2012.2.8),“벼랑 끝에 몰린 공모형 PF사업”에서 재인용
○ 2012년 3월 현재 총 30개 사업이 추진되고 있으며, 약 78조 5천억원 규모
·수도권 사업비중이 84.3%로 가장 높으며, 이중 절반이 서울(46.1%)내 사업
·사업 초기 택지개발지구에 대해 한국토지공사만이 PF사업 방식을 활용하였으나, 대한주택공사, 코레일, SH공사, 부산도시공사, 지방광역시 등으로 공모기관 확대
·사업 유형 또한 역세권 개발 프로젝트, 복합시설, 군부대 이전, 산업단지 개발 등으로 다양하게 진행
[표 1]주요 공모형 PF 현황 / 자료 : 대한건설협회
□ 최근 주요 이슈 및 향후 전망
○ 2009년 초 최고치를 기록한 아파트 미분양은 크게 감소하였으나 대규모 개발사업인 공모형 PF의 지연은 사회적 이슈로 부각
·금융비용과 토지 연체금, 막대한 추가손실 등으로 해당 프로젝트 참여자(시공사, 금융기관, 공공기관 등)에게 큰 부담으로 작용
·뿐만 아니라 해당 지역 입주민을 비롯한 주변 부동산 시장에도 전반적으로 악영향
○ 참여자의 다양한 이해관계가 상충하고 있는 공모형 PF사업에 대한 조정 필요성 대두
·정부는 2011년 12월 7일,「주택시장 정상화 및 서민주거 지원방안」에 공모형 PF사업 정상화 대책 포함
·2011년 12월 『민관합동 부동산 프로젝트금융사업 정상화를 위한 조정위원회 설치 및 운영에 관한 규정』(국토부 훈령 제774호) 제정
※ 조정계위획원회의 기능 : 사업 정상화를 위한 공모형 PF사업 지정 및 해제, 정상화 대상 사업 조정계획, 조정계획의 사후관리 등
○ 국토해양부는 지난 3월 7일, 7개의 정상화 대상 지원 사업 가운데 파주운정 복합단지 개발사업을 포함한 5개 사업을 선정하고 2개 사업을 보류
[표 2] 공모형 PF정상화 지원 사업사업 및 선정 현황 / 자료 : 국토해양부
○ 공모형 PF사업의 규모와 파급효과를 감안할 때 현재 지연되고 있는 사업에 대한 정리는 불가피한 상황
·정상화 대상으로 선정된 사업에 대해서는 해당 지자체 등 유관 공공기관과의 협의를 거쳐 토지비, 사업계획 등에 대해 조정할 계획