리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)

나무위키에서 리츠에 대한 설명

- 부동산 투자를 전문으로 하는 신탁 상품 : 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 '부동산 뮤추얼펀드'라고도 한다. 미국, 영국, 호주, 캐나다, 프랑스, 홍콩, 일본, 싱가포르에서는 리츠시장의 규모가 엄청나다. 하지만 한국의 리츠시장 규모는 태국, 필리핀, 남아공보다도 훨씬 작다.

(부동산투자신탁 리츠 다음)

- 간접투자상품으로서의 은행 부동산 투자신탁 & 리츠 네이버 블로그 2004.04.22

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한경 부동산플러스의 은행부동산투자신탁이란? (부동산114에도 같은 글이 올라와 있음)

은행에서 취급해 오고 있는 소위 부동산투자신탁이라는 것은 불특정 다수의 위탁자로부터 수탁받은 신탁자금으로 펀드를 설정하여 부동산의 매입 또는 개발, 부동산의 매입 또는 개발을 위한 대출, MBS(Mortgage Backed Securities)와 같은 부동산관련 유가증권 등에 70% 이상 운용하고 신탁기간 종료시 해당 펀드를 청산하여 실적 배당하는 합동운용 불특정금전신탁을 말한다.

제도 도입이 본격적으로 구체화된 것은 정부가 1998년 4월에 신탁업법 시행령을 개정하면서 신탁겸영은행에게 부동산투자신탁업무를 허용하면서부터이다. 그후 2000년 7월 국민은행의 빅맨부동산투자신탁1호가 발매 개시됨으로써 최초로 선을 보이게 되었다.

1. 은행 부동산투자신탁의 운용구조

신탁업법에 근거한 은행이 신탁계정의 설정 및 관리와 운용의 주체로서, 자산보관기능에 더하여 부동산의 매입과 개발, 이에 따른 대출, 부동산관련 유가증권 운용의 기능을 담당하는 구조이다. ("은행의"라는 말이 앞에 분어야 할 것 같다.) 부동산 개발사업이란 은행이 부동산신탁의 위탁자가 되어 수익증권 발행을 통해 조성된 자금으로 직접 부동산을 매입하거나 개발자금을 제공하는 형태로서 은행이 위탁자인 동시에 개발자금의 공급자가 되어 토지개발에 따른 운용수익을 투자자에게 배당하는 것인데, 사업의 채산성이 높으면 상대적으로 배당이 커지게 된다. 그렇지만 현재까지 발매 운영된 은행 부동산투자신탁 상품을 보면 은행이 직접 부동산 개발사업에 참여하는 경우는 드물고, 대신 부동산신탁회사가 특정 부동산 소유자(개발회사)와 체결한 토지신탁 또는 관리처분신탁 계획에 대해 개발자금을 대출하고 이에 따른 투자수익(예: 분양수입금)을 대출원리금의 형태로 수취하는 것이 대부분이다. 그리고 나머지 여유자금은 부동산유동화 상품인 MBS채권 등 부동산관련 채권으로 포트폴리오 측면에서 매입하는 경우가 있다.

* 자료 카테고리 부동산신탁의 종류, 관리형 토지신탁, 토지신탁 게시글 참고

* 은행이 불특정금전신탁(은행의 부동산투자신탁 상품)으로 모집한 자금(신탁의 vehicle사용한 펀딩)을 부동산에 투자(직접 매입, 직접 대출[공사비,토지비 등], 위탁자이면서 자금 공급자가 되는 부동산신탁 구조로 개발사업을 추진 - 수익증권에 투자 등)하여 운용수익 배당하는 상품

* (개인적으로 ↑ 설명은 부동산신탁과 은행의 불특정금전신탁에 대한 설명이 혼재되어 있고 용어도 부적절하게 사용된 것 같다.)

부동산투자신탁은 투자대상, 사업구조 등에 따라 다양한 형태의 구조가 만들어지나, 주로 은행, 시행사(개발회사), 시공사, 부동산신탁사가 주요한 사업주체들이다. 이들간에 부동산 개발사업을 위한 업무협약이 체결되고, 은행은 모집된 펀드자금으로 시행사가 수행하는 개발사업에 대출을 하고, 당해 사업의 개발수익을 대출금이자율 등에 반영하여 투자수익을 수취하는 것이다. 주요 투자대상사업은 아파트 및 주상복합 개발사업, 오피스용 빌딩의 개발사업 등이다.

2. 각 사업주체들의 역할

3. 관련 프로젝트 대출의 구조 <은행 부동산투자신탁 및 관련 프로젝트대출의 구조>

* (PF대출 은행 신탁 구글) - PF대출과 담보신탁, 담보신탁, 부동산신탁 종류에 대한 글 참고 / 자료 카테고리 참고

4. 은행부동산투자신탁 상품구조 및 특징

<상품구조>

<특징>

- 신탁기간(투자기간)이 비교적 장기이며 중도해지 불가능 (다만 신탁상품을 담보로 대출은 가능)
- 실적배당률에 부동산 개발사업의 수익이 반영되므로 다른 금융상품에 비하여 예상 배당률이 높은 편임(일반적으로 은행 예금이자보다 2~3%포인트 정도 수익률이 높음)
- 상품 공급이 적고 출시 계획이 정기적이거나 일정치 않아 일반인들이 기회를 잡기가 쉽지 않음

5. 은행부동산 투자신탁의 현황

2003년 가을 금융감독원과 각 은행에 따르면 주요 은행의 부동산투자상품 총액은 펀드설정액을 기준으로 했을 때 2000년 1,740억원, 2001년 6,038억원, 2002년 1조307억원, 2003년 8월말 현재 3,332억원이었으며, 2003년말 예상 펀드설정액 규모는 8,127억원 가량이었다. 사업별로는 주상복합이 전체의 45%를 차지해 가장 높은 비중을 나타냈으며, 다음이 오피스텔로 37%, 아파트가 13%, 상가가 5%를 차지했다. 2002년 잠시 급증했던 부동산투자신탁 상품의 공급이 증가세를 잇지 못했던 것은 첫번째로는 각 은행들이 상품의 출시를 줄여 투자자를 위한 상품 대신 자사의 수익 늘이기를 우선했던 점이 있고, 두번째로는 부동산시장의 과열우려와 이에 따른 억제정책 등으로 수익성있는 개발사업 자체가 감소했기 때문이다.

6. 간접투자상품으로서의 은행 부동산투자신탁과 리츠

부동산 간접투자상품은 은행권의 부동산투자신탁 상품과 부동산투자회사법에 의한 소위 리츠(REITs)로 양분되며 안정성에서는 부동산투자신탁이 수익성에서는 리츠가 좀더 우위에 있는 것으로 꼽힌다. 리츠와 부동산투자신탁은 간접투자수단, 부동산금융상품이라는 점에서 같지만 개념과 운용방법은 달라 소비자입장에서는 비교 선택하는 안목을 갖출 필요가 있다.

<차이점>
은행의 부동산투자신탁이란 은행이 투자자로부터 일정 금액의 자금을 모아 펀드를 구성한 뒤 이를 아파트 개발사업등에 투자, 여기서 발생하는 수익금을 투자자에게 배당해주는 상품을 말한다. 이에 비해 리츠는 부동산투자회사법에 의해 운용되는 상품이다. 이 법의 요건에 맞춰 설립된 투자회사에서 주식 또는 채권을 발행하여 자금을 모으고 부동산에 투자해 수익을 되돌려 주는 것이다.

리츠는 누가 건설하려 하는데 돈이 없을 경우 투자자를 모집한다. 투자자를 모집한 후 부동산 투자회사를 만들어 이 회사가 주식이나 채권을 발생하여 다수 투자자들로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고 그 운영수익을 투자자에게 배분하는 것이다. 이때 금융회사들이 대출형식으로 시행사등에 투자하게 되면 부동산투자신탁이 되는 것이다. 리츠는 건설이 끝난 후 팔거나 아니면 운용하여 나오는 수익을 지속적으로 향유할 수 있고, 간접적으로 주변 지가의 상승과 더불어 개발이익이 추가로 발생하므로 초과수익을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 현재 은행에서 판매되고 있는 부동산투자신탁은 이와 다르다. 시행사등에 아파트를 짓는 자금을 빌려주는 형태라고 볼 수 있다. 따라서 투자자들은 개발이익을 향유하는 것은 불가능하며, 대신에 시행사등이 분양을 통하여 우선 변제를 하게 되므로 일반 예금보다 조금 더 높은 이율을 받는다. 즉, 대출의 형태에 더욱 가깝다고 할 수 있다. 즉, 리츠는 도심 빌딩과 오피스텔 등 수익형 부동산을 매입해 임대료나 시세차익을 주된 수입원으로 하고 부동산투자신탁은 은행이 개발사업에 대출하는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 받는다.

<투자방법>
부동산투자신탁이나 리츠 모두 어떤 부동산을 가지고, 어떻게 운용하느냐에 따라 수익률이 달라지게 된다. 따라서 자산운용 담당자의 자질과 전문성을 유념해야 한다. 자산운용상품 구성비도 살펴볼 사항, 부동산 개발사업, 부동산 관련 유가증권등 상품별 투자금액 비중은 어떻게 돼있는지 알아보는 것도 중요한다. 또한 투자자가 부동산투자신탁을 선택할 때는 예상수익률과 함께 원금에 대한 안전성도 점검해야 한다. 실적배당 상품이므로 고수익을 올릴 수도 있지만 그 반대일 수도 있다. 원금마저 손해볼 수도 있다. 투자전에 투자대상 부동산 개발사업이 유망한지와 원금이 보전되는지 꼼꼼히 챙겨야 한다.

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한경 부동산플러스의 리츠란? (부동산114에도 같은 글이 올라와 있음)

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산투자회사법상의 주식회사 또는 투자 신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 "부동산 뮤추얼펀드"라고도 한다. 주로 부동산 개발사업, 임대, 주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다.

리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분된다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있다. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지되어 있다.

리츠의 특징은 주식처럼 100만원, 200만원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다. 또한 부동산이라는 실물자산에 투자하여 가격이 안정적이고 리스크가 적은 편이다. 가치상승에 의한 이익을 목적으로 하기보다는 가격상승에 따른 수입증가분의 분배를 목적으로 하는 경우가 많다.

REITs 는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의 성격을 가지고 있으며 우리나라에서는 부동산투자회사법상 일반부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs, Corporate Restructuring REITs)로 분류된다. 일반 REITs는 상법상 주식회사로 부동산 간접투자기관으로서의 성격을 가지고 있다면 CR-REITs는 서류상의 회사(Paper Company)로 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 함으로써 자산유동화를 통한 기업의 구조조정을 지원하는데 초점을 맞추고 있다.

부동산간접투자 방식의 하나는 리츠제도가 도입된 지는 2-3년이 지났지만, 아직 활성화가 되지는 못하고 있다. 이는 리츠제도가 구조조정을 목적으로 하는 구조조정리츠(CR-REITs)만 세제혜택 등 각종 특례조항이 마련되어 있어 정상적인 리츠제도가 활성화되기에는 현실적으로 어려움이 있다. 이에 따라 건설교통부가 현재 일반 리츠를 활성화 시키기 위한 관련 법령 재정을 위해 재정경제부와 금융감독위원회와 협의 중인 것으로 알려져 있다.

일반리츠형으로 에이팩 리츠와 코리아 리츠가 2001년 일반공모에 실패한 이후로 일반 리츠를 설립하기 위한 시도가 없는 대신 CR리츠만이 활발하게 움직이고 있는 상황이다. 현재까지 설립된 CR리츠는 총 8개로 자본금은 6,355억5,790만원이고 총 자산은 1조1,534억원에 달하고 있다. 인가를 받은 8개 CR리츠 중 6개는 증권거래소에 상장된 상태다. 상장된 리츠는 모두 존속기간이 5년이며 수익률은 8.04~11.67%까지 보장해주고 있다.

1. 리츠제도 추진일정

1999년 6월 - 법안 초안 완료 및 시행령 검토
1999년 9월 - 건교부 연기/보류 발표
1999년 11월 - 제도 도입 재검토
2000년 5월 29일 - 건교부 주최 공청회 실시
2000년 7월 25일 - 부동산투자화사법 제정(안)입법 예고
2000년 11월 - 정기국최 상정 실패
2001년 1월 - 진념 재경부 부총리 기업구조조정 부동산 펀드 설립 시사
2001년 3월 8일 - 국회본회의 통과
2001년 5월 - 통합 리츠법 국회 통과
2001년 7월 - 시행령, 지침, 감독규정 발표 및 제도 시행 

2. 부동산투자회사(REITs)의 구조

* AMC는 자산보관기관으로 이동해야 할 것 같은데...

3. 구조조정리츠(CR-REITs)와 일반리츠(REITs)의 비교

4. CR-REITs 상품 현황

5. 부동산간접 투자 상품의 특징과 개관

6. 리츠의 장점과 단점

<장점>
유동성(Liquidity)
REITs 주식은 다른 주식과 마찬가지로 투자자들에게 신속한 투자원본 회수기회를 제공하기 위해 공개된 시장에서 매매된다. 따라서 REITs 주식은 투자자들에게 부동산 자산을 손쉽게 매각하는 것과 같은 효과를 갖도록 해준다. 그렇지만 이 장점에 대해서는 상대적으로 작은 규모의 REITs가 REITs의 유동성을 포장하여 투자자를 현혹시키고 있다는 주장이 제기되기도 한다.

위험분산(Risk Diversification)
REITs는 여러 종류의 부동산 또는 지역적인 분산투자를 통하여 단일 부동산에 내재하는 위험을 효과적으로 희석시키면서 부동산에 투자하는 위험을 다른 부동산과 여러 지역으로 분산시킨다.

공개된 가치/신속한 정보
REITs가 공개시장에서 거래되고 많은 분석가들에 의하여 매일매일 조사되고 있기 때문에 풍부한 정보가 투자자에게 제공된다. 투자예정자는 REITs 주식의 가치에 관하여 현재의 평가내용을 시장에서 쉽게 확인할 수 있다.

직접관리 비용 또는 부담부존재
유 한파트너쉽에서의 유한파트너(Limited Partner, 유한책임주주)와 같이, REITs 주식 소유자는 부동산자산관리의 일상적인 업무에 관여할 필요가 없다. 따라서 REITs 투자는 투자자의 입장에서 보면 실제로 수동적(Passive)이고 간접적인 투자이다.

주주에게 감가상각 반영
REITs 주식의 소유권 속성은 다른 전통적인 주식과 같지만 주주들은 REIT가 가지는 포트폴리요에서 발생하는 부동산의 감가상각(Depreciation)으로부터 조세혜택을 받는다

<단점>
배당과 이익의 내부 유보에 대한 자율적 결정의 제한
자산 취득과 매각에 대한 제한
수익종류에 대한 제한
복잡한 구조

(주)코람코자산신탁 설명

- 정의 : 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자·운용하여 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자방식이며, 부동산투자회사로 번역됩니다.

- 유형 : 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠(CR-REITs) / 설명이 구체적이지 않음

(자기관리리츠 구글)

- REITs 소개 - K-REITS / 리츠 유형에 개발전문리츠 한 가지를 더 포함시킴. 아울러, AMC를 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 개발전문리츠 에 있어서 실제 업무를 담당하는 회사로 설명하고 있음, (자기관리리츠는 AMC가 없는 리츠라고 보면 될 것 같음)

부동산투자회사법

제2조(정의) 1. 부동산투자회사의 정의 및 유형 구분 - 자기관리 부동산투자회사, 위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사

제3조(법인격) ① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

(신탁형 리츠 구글)

- 리츠란 - 한국자산신탁 / 부동산투자회사법상 부동산투자회사, 자본시장법(신탁업법, 간접투자자산 운용업법)상 부동산펀드(회사형, 신탁형)와 신탁의 구분, 개념, 관련 법제도를 대략적으로 알 수 있는 표 제공, 표 제목은「부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)」

(은행 부동산신탁 vehicle 대출 구글)

- 부동산투자신탁(REITs) / 1.부동산투자신탁의 종류 가. 신탁형(채권형) / 다. 유사개념과의 비교 부분 참고 부동산신탁과 구분

가. 신탁형(채권형)

국민은행, 조흥은행 등이 취급키로 한 부동산투자신탁은 영문 명칭이 똑같이 REIT이지만 어디까지나 금융기관 신탁상품의 한 종류에 불과하다. 기존 은행금전신탁은 신탁금을 국공채, 회사채, 주식에 투자하거나 대출을 하는 방법으로 운용하는 데 비해 이 신탁상품은 투자대상이 주로 부동산이라는 점에서 차이가 있다. 다수 투자자들로부터 모은 자금으로 부동산을 매입, 개발하거나 부동산과 관련된 사업에 대출하는 등의 방법으로 투자를 하여 그 수익금을 투자자에게 되돌려 주는 상품일 따름이다.

국민은행이 처음 선보여 호평을 받은 130억원 규모의 [빅맨 부동산투자신탁 1호]는 1인당 기본 투자단위가 5백만원인 단위형 신탁상품이다. 기간은 1년6개월로 이 기간 동안 해지하는 것은 불가능하다. 국민은행은 이 자금을 가지고 서울시 제8차 동시분양 예정인 문정동 아파트 개발사업에 90% 이상을 투자하고 나머지는 국공채 등에 투자할 계획이다. 국민은행은 앞으로도 입지조건이 우수하고 사업성이 뛰어난 임대목적의 원룸 아파트 개발사업, 주상복합 아파트 개발사업 등을 그 대상으로 검토하고 있다.

다. 유사개념과의 비교

부동산 '투자신탁'은 '부동산신탁'과 구별할 필요가 있다. 부동산신탁은 투자자로부터 금전이 아닌 부동산 자체를 위탁받아 관리·개발·처분해 주고 여기서 발생하는 수익을 투자자에게 분배하는 방식으로 그 설정목적에 따라 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 토지(개발)신탁으로 구분된다. 부동산신탁회사는 자체 신용으로 금융기관으로부터 자금을 차입하거나 先분양을 통해 자금을 조달하여 시공회사에 공사대금을 지급하게 된다.

(PF대출 은행 신탁 구글)

- PF대출과 담보신탁 / 네이버, 건설소송의 법률적 쟁점과 소송실무. 부장판사 김홍준. 유로 2013. 306쪽, 307쪽 참고한 블로그 게시물

(빅맨 부동산투자신탁 1호 투자 구글)

- [HWP]계약형 부동산투자신탁의 활성화 방안 / 국민은행이 2000년 7월 24일 처음 선보인 '빅맨 부동산투자신탁 1호', 은행의 부동산투자신탁 상품을 이 파일에서는 '계약형 부동산투자신탁'이라는 용어로 표기하고 있음 / 자료 카테고리 참고

- [PPT]부동산투자 회사(REITs) / 자료 카테고리 참고